Innledning

Borettslag reguleres av borettslagsloven. I tillegg til loven skal borettslag ha vedtekter. Mange borettslag har også ordensregler. Loven, vedtektene og ordensreglene er regelgrunnlaget for borettslag og løser de fleste forhold som borettslag kommer bort i. Det er derfor svært viktig at styret og alle styremedlemmene har klart for seg lovens, vedtektene og ordensreglenes bestemmelser og følger disse.

Borettslagsloven ligger fast.

Vedtektene kan bare endres eller vedtas på generalforsamlingen. Hovedregelen er at endringer av vedtekter krever to tredjedels flertall. I vedtektene kan det fastsettes strengere flertallskrav.

Ordensregler fastsettes av styret. Alle i sameiet er forpliktet til å følge ordensreglene. I ordensreglene bestemmes hvordan borettslaget skal drives. De kan blant annet bestemme når det skal være ro, at man ikke får oppbevare personlige ting på fellesarealer, hva man kan montere på fasade og hvor man kan parkere. Bestemmelser om dyrehold inngår gjerne i ordensreglene.

I henhold til brl. § 1-1 første ledd er et borettslag et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseiere bruksrett til egen bolig i den bygningen som borettslaget selv eier. Andelseiers bruksrett er knyttet til en enkelt boenhet. Videre har den enkelte andelseier rett på å bruke lagets fellesarealer på lik linje med de øvrige andelseierne. Det er borettslaget som er den formelle eieren av eiendommen i sin helhet. Dette skiller seg fra eierseksjonssameier hvor den enkelte sameier innehar en faktisk eierandel av eiendommen.

Boligene

Hver andelseier har en enerett, herunder en eksklusiv bruksrett, til å bruke egen bolig.

Andelseier har videre rett til å benytte borettslagets fellesarealer til det formål de er tenkt eller vanlig brukt til, eller til annet som er i samsvar med tiden og forholdene ellers.

Andelseiers bruk og vedlikeholdsplikt

Andelseiers bruk av boligen og fellesarealene skal ikke være urimelig eller unødvendig ulempe for andre andelseiere. Andelseier kan videre ikke bruke boligen til annet enn boligformål, så fremt ikke annet godkjennes av styret.

Med godkjenning fra styret kan andelseier gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendig av på grunn av nedsatt funksjonsevne hos en bruker i boligen. Her kan ikke borettslaget nekte uten at det foreligger saklig grunn.

Det følger av brl. § 5-12 at andelseier skal holde boligen i forsvarlig stand. Dette er en generell plikt overfor borettslaget, slik at det ikke oppstår skade på eiendommen eller skade på andre andeler.

Det er imidlertid ingenting i veien for at andelseier gjør endringer på boligen, så fremt ikke endringene påvirker eiendommens bærende konstruksjoner, fasade eller eiendommen for øvrig.

Andelseier skal holde vedlike slikt som vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i boligen.

Vedlikeholdet omfatter også reparasjon eller utskiftning av rør, ledninger, inventar, utstyr, apparat, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv-, og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer, men ikke utskiftning av vinduer og ytterdører.

Andelseier skal heller ikke bekoste utskiftning eller reparasjon av tak, bjelkelag, bærende konstruksjoner, rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner. Vedlikeholdsplikten til andelseier omfatter også tilfeldig og plutselig skade.

Når det gjelder andelseiers vedlikeholdsplikt er det greit å være oppmerksom på at dette ansvaret kan bestemmes annerledes i borettslagets vedtekter. Det vil si at andelseier vil kunne ha et innskrenket eller utvidet vedlikeholdsansvar alt ettersom hva som er regulert i vedtektene.

Borettslagets vedlikeholdsplikt

Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen i forsvarlig stand, så langt ikke vedlikeholdsplikten ligger under andelseiers ansvar.

Andelseier plikter å gi borettslaget tilgang til sin andel, for det tilfellet at dette er nødvendig i forbindelse med vedlikehold, reparasjon eller utskiftning. For det tilfellet at borettslaget ikke overholder sin vedlikeholdsplikt, kan andelseier kreve erstatning for sitt tap.

Felleskostnader

Felleskostnadene i borettslaget skal deles mellom andelseierne ut ifra forholdet mellom verdiene på boligen eller ut ifra andre retningslinjer som følger av bygge- og finansieringsplanen. Det er styret som fastsetter felleskostnadene.

Generalforsamlingen

Generalforsamlingen er den øverste myndighet i borettslaget.

Enkelte vedtak og beslutninger kan kun gjøres av generalforsamlingen.

Den enkelte andelseier i borettslaget har rett til å delta i generalforsamlingen. Videre vil andelseier ha tale- og stemmerett tilknyttet beslutninger.

Styret

Alle borettslag skal ha et styre. Videre skal styret minst bestå av tre medlemmer og medlemmene må være myndige.

Det er generalforsamlingen som velger styremedlemmene. Styreleder skal imidlertid velges særskilt, jf. brl. § 8-2.

Styremedlemmer velges inn i styret med en varighet på to år om ikke annet avtales. Et styremedlem har rett til å gå av før perioden på to år, så fremt det foreligger særlige grunner til det. Eventuelt vederlag til styremedlemmene skal fastsettes av generalforsamlingen.

Styremøter skal avholdes så ofte styreleder finner det hensiktsmessig. Et styremedlem og forretningsfører kan også kreve at styret samles for å avholde styremøte.

Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i lov eller vedtekter er lagt til et annet organ. Styret kan likevel ikke, uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med 2/3 flertall, treffe vedtak om blant annet ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Tilsvarende gjelder også for visse andre forhold.