Innledning

Eierseksjonssameier reguleres av eierseksjonsloven, lov av 16. juni 2017 nr.65. I tillegg til loven skal eierseksjoner ha vedtekter. Mange eierseksjonssameier har også ordensregler. Loven, vedtektene og ordensreglene er regelgrunnlaget for eierseksjonssameier og løser de fleste forhold som eierseksjonssameier kommer bort i. Det er derfor svært viktig at styret og alle styremedlemmene har klart for seg lovens, vedtektene og ordensreglenes bestemmelser og følger disse.

Eierseksjonsloven ligger fast med mindre annet er uttrykkelig sagt eller fremgår av sammenhengen.

Vedtektene kan bare endres eller vedtas på årsmøtet i eierseksjonssameiet. Hovedregelen er at endringer av vedtekter krever to tredjedels flertall, men i noen tilfeller er det strengere krav. Det finnes vedtekter som bare kan besluttes med samtykke fra de det gjelder.

Ordensregler kan fastsettes med alminnelig flertall på årsmøtet. Alle i sameiet er forpliktet til å følge ordensreglene. I ordensreglene bestemmes hvordan sameiet skal drives. De kan blant annet bestemme når det skal være ro, at man ikke får oppbevare personlige ting på fellesareal, hva man kan montere på fasade og hvor man kan parkere. Bestemmelser om dyrehold inngår gjerne i ordensreglene.

Bruk av seksjonen

Hver seksjonseier har enerett til å bruke sin bruksenhet, seksjonen.

En seksjonseier kan ikke bruke bruksenheten eller fellesarealene slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

Bruk av fellesareal

Alle seksjonseiere har i utgangspunktet lik rett til å benytte fellesarealet til det som det er ment brukt til. Alle må likevel ta hensyn til de øvrige beboerne. Årsmøtet kan vedta generelle regler om bruk av fellesarealet.

I boligsameier kan seksjonseiere gis enerett til bruk av fellesarealene i inntil tretti år. Regler om dette gis i vedtektene. Deler av fellesarealet som er nødvendig til bruk for andre seksjonseiere, kan det ikke gis enerett til.

En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.

Utleie

Seksjonseiere har en totalt og eksklusiv bruksrett til sin seksjon, og det innebærer at man har full råderett over den. Det betyr også at man kan leie den ut i lengre eller kortere perioder. Grensen går der noe blir til urimelig sjenanse for de øvrige seksjonseierne, og seksjonens formål.

Fra 1.1.2020 vil kortidsutleie av hele seksjonen i mer enn 90 døgn i året, ikke være tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Dette gjelder ikke for sameier som bare består av fritidsboliger.

Fellesutgifter

Fellesutgifter er som navnet sier fellesutgifter for sameiet. Det kan for eksempel være utgifter til forsikring av bygget, regnskapskostnader, vask av fellesarealer, oppvarming og strøm av fellesarealer og meget mer.

Hovedregelen er at felleskostnader fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Brøken gir uttrykk for den enkelte seksjonseiers del i eiendommen. Det er naturlig at kostnadene fordeles etter seksjonseiernes forholdsmessige andel av verdiene.

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som:

a) inventar

b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker

c) apparater, for eksempel brannslukningsapparat

d) skap, benker, innvendige dører med karmer

e) listverk, skillevegger, tapet

f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk

g) vegg-, gulv- og himlingsplater

h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring

i) vinduer og ytterdører.

Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.

Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.

Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet.

Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.

Sameiets vedlikeholdsplikt

Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter § 32. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.

Vedlikeholdsplikten omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger og kanaler. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere installasjoner som nevnt i første og annet punktum. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.

I vedtektene kan det fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealene ved like. En slik bestemmelse krever samtykke fra de eierne det gjelder.

Hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene i samsvar med første og annet ledd, og det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade eller ødeleggelse, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv. Seksjonseieren kan i slike tilfeller kreve å få sine nødvendige utgifter dekket på samme måte som andre vedlikeholdskostnader, jf. § 29. Før seksjonseieren starter et slikt vedlikehold, skal de øvrige seksjonseierne varsles i rimelig tid. Varsel kan unnlates dersom det foreligger særlige grunner som gjør det rimelig å unnlate å varsle.

Styremedlemmer

Sameiet skal ha styre. Styret skal ha en leder. Styret skal bestå av tre medlemmer, om ikke vedtektene sier noe annet.

Styret velges på årsmøtet, med vanlig flertall blant de avgitte stemmene. Styreleder velges særskilt, av årsmøtet. Det kan vedtektsfestes at det også skal velges varamedlemmer.

Det er ikke noe krav om at styremedlem er seksjonseier. Man kan for eksempel velge inn en advokat. Dette kan være praktisk der det er vanskelig å få folk til å stille som styremedlemmer.